2017年北京购房新政策问答:断绝一切炒房可能!

【导语】:10天的时间,北京市九次出台楼市调控政策,涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房……紧接着配以严格的突击检查,“几乎断绝了所有炒房的可能”。因此,将北京这轮楼市调控组合拳形容为“史上最严”已经是大家的共识,也是历史上首次针对商办类物业管控全面收紧。

  10天的时间,北京市九次出台楼市调控政策,涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房……紧接着配以严格的突击检查,“几乎断绝了所有炒房的可能”。因此,将北京这轮楼市调控组合拳形容为“史上最严”已经是大家的共识,也是历史上首次针对商办类物业管控全面收紧。

  3月17日,北京市住建委发布消息,进一步提高了二套房贷最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。这是继“930新政”后,北京楼市政策再一次收紧。下图完整还原了北京历次房地产政策的演进。

  

  新政后买房面面观

  “买不买房”“什么时候买”一度成为长期的争论话题,最终“只要有需求就当出手”成为纯刚需入市的铁律。因此,在经历过去若干轮跌宕起伏的楼市行情中,纯刚需成为支撑楼市成交量的中流砥柱。这一轮的北京楼市调控政策的密度和广度均超过了市场预期,因此尤其3·17新政后买房的人群首先要查看自己购房资格和房源情况:

  从购房资格方面看,首先,非京籍人士购房资格,纳税记录从连续5年变为连续60个月;个人购买已上市的二手商住,需名下在京无住房和商办类房产记录的,且必须全款;同时全国范围内开始实施认房又认贷及贷款记录,无论有房还是有过贷款记录均会影响到在京购买住宅的贷款成数。其次,大学生(无收入来源),购房原则上按二套发放贷款;离婚一年以内的房贷申请人,即便购房人在办理离婚过程中已经将名下房产归于另一方,且无贷款记录,依然将被视为二套房。

  从信贷方面看,购买二套普通住宅和非普通住宅首付分别提高到6成和8成;首套贷款利率提升到9.5折;贷款年限最长从30年变为25年。

  从房源方面看,“过道学区房”不能入学,不具备实际居住意义的异常形态房不能单独过户,这些房源不再是传统意义上的学区房;新建商住只能卖给企业,个人不再具备资格;而一些在售项目也存在违规和明码标价不规范而被逐一点名。

  探

  开发商“降价”有准备

  在上市公司密集发年会的当下,各大房企开始袒露2017年的“心机”。对于目前国内房地产市场的发展,万科董秘朱旭公开表示,尽管市场十分繁荣,但背后却存在着隐忧。快速的发展其实并不适合房地产的健康发展。

  而在万科的2016年年报中,已明确对房价下跌做好准备:报告期内,项目存货跌价准备为13.8亿元,较2015年底增长82.3%。万科列出甚至还列出一份包括烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充等在内的下跌城市名单。融创中国董事长孙宏斌也公开表示,今明两年房价肯定不会涨了,“我们的判断是对的!”

  在北京,北京晨报记者在与多位项目营销总交流后获悉,绝大多数项目并没有试图提价的打算,而是期望通过产品类型差异细分价格,给予买房人的折扣力度,则还是取决于买房人对项目的关注热情度。中经联盟秘书长陈云峰则表示,以北京为首的中国房地产转折点来临,开发商卖房会比以前难。

  测

  调控政策未出尽

  北京市房地产业协会秘书长陈志分析认为,此次,北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力,对商改住“零容忍”。尤其北京商改住调控措施是再一记重拳抑制投机投资性需求。就在最近一周,北京市多个部委联合执法,对违规宣传、未规范经营的多个在售项目和房产中介进行查处。整改令发出后,北京房地产中介行业协会联合百余家会员单位,于3月28日共同向北京市的房地产经纪机构及从业人员发出规范经营倡议,郑重做出八项服务承诺。

  多位业内资深人士认为,房地产行业产业链条过长,这一轮的调整政策是从建立房地产长效机制的角度出发,因此从整顿商住房的严控力度看来,还会逐一查漏“炒房”投机的各种手段,如果有必要一些配套政策也很可能会跟进出台,从一揽子政策可见这轮稳定北京楼市的坚强决心。

  新政问答

  本期我们综合从21世纪不动产按揭部接到的疑问,帮大家做解答

  1、在外地贷款买过房 非首套!

  在本次的新政要求,贷款记录是认全国,即使在北京无住房,但只要有过住房贷款记录,即使还清了,如果在北京购买住房,也将按非首套房贷政策执行。

  2、配偶贷款买过房自己无房 非首套!

  本人名下没有住房也没有贷款记录,但配偶在外地贷款买过住房,如果本人在北京贷款买住房算不算首套房?这样的情况不符合首套房贷政策,本次执行的新政,要求以家庭为单位,包括本人及配偶。

  3、征信查不到 不影响!

  央行的征信系统是全国性的,在外地有过商业性住房贷款或公积金贷款记录,在北京一般也都可以联网查到,但是如果录征信不体现,那就视为无贷款记录!

  4、全国有N次贷款均已还清,算二套!

  新政后,认全国贷款记录,名下有2笔及以上贷款均还清或1笔未结清,都算二套。

  5、全国有2笔及以上贷款未结清,限贷!

  本次执行的新政,“认房又认贷”,全国有2笔及以上贷款未结清,限贷!

  6、首套、二套最长能贷多少年?

  无论购买的是否为首套房,都将暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

  7、3·17新政以什么节点为准!

  从3月18日开始执行,以网签时间为准。

  楼市调控政策梳理

  3.17大调控

  (1)认房又认贷及贷款记录(全国)

  (2)二套首付比例提升,普通住宅60%、非普80%

  (3)贷款最长25年

  (4)公司产权满三年才可以上市交易

  3.24调控继续升级

  (5)离婚一年内算二套

  (6)商贷要去公积金中心查客户公积金贷款记录

  (7)严查首付贷、消费贷、经营贷、信用贷用于首付

  (8)严审收入证明和收入流水

  (9)合理评估房屋价格

  (10)对还款来源于其他共同还款人的,原则上按二套执行

  其他政策类调控

  (11)环京限购,包括北三县、廊坊主城区、固安和永清

  (12)3.19日 教委表示 “过道学区房”不能入学

  (13)3.24日,不具备实际居住意义的异常形态房不能单独过户

  (14)3.18日教委筹划多校划片

  (15)3..24日教委筹划教育资源均衡,办25所优质校等

  (16)3.21日商品房销售需要一房一价

  (17)3.22日非京籍人士购房资格,纳税记录从连续5年变为连续60个月

  (18)严打中介,禁止中介炒作“学区房”概念

  各行政策

  (19)3.24大学生(无收入来源),购房原则上按二套发放贷款。

  (20)部分银行对按317政策后可以定义为二套的用户暂停放贷。

  (21)部分银行(比如中信)暂停各种以大额消费名义的抵押贷款。同时一抵的利率从上浮15%升至上浮35%,另外三个月内新房本不接受抵押贷。

  (22)有银行接力贷要看子女的贷款套数了。

  (23)部分银行,批贷到放贷,至少要3个月才准放贷。

  (24)16家银行首套贷款利率提升到9.5折

  3.26商住政策

  (25)新建商住只能卖给企业

  (26)已售商住卖给个人可以但是需要满足以下条件

  1、个人名下必须无北京住宅和商住

  2、外地人购买要连续5年社保或者5年纳税

  3、购买商住房不得贷款(必须全款)。

  一张图看懂北京楼市调控政策

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