北京等13个城市试点集体建设用地建租赁住房 承租人可申请居住证

【导语】:国土资源部、住建部昨天联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,部署利用集体建设用地建设租赁住房试点,北京再次成为全国13个试点城市之一。其他试点城市包括上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

  “利用集体建设用地建设租赁住房”,就是利用农村、“城中村”的集体建设用地,建设专门用于出租居住的房屋。

  国土资源部、住建部昨天联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,部署利用集体建设用地建设租赁住房试点,北京再次成为全国13个试点城市之一。其他试点城市包括上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

  据测算,今后5年本市的住房建设需求150万套,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。其中,至少一部分租赁住房就会建设在集体建设用地上。

  (文末附方案全文)

  1此种住房谁能租?

  《方案》中称,这些房源以满足新市民合理住房需求为主,依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。

  记者注意到,和试点文件中的“新市民”相呼应的是,北京已经提出了“新北京人”概念。共有产权房、公租房供应中,都给“新北京人”单独划出了一部分。

  2租金要稳 禁以租代售禁转租

  为了让新市民稳定居住,而且杜绝转租牟利空间,《方案》中要求,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。

  同时,各试点城市需要探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。

  另外,试点城市需要完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

  3承租人可领居住证享受基本公共服务

  政策中要求,试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全。

  《方案》中称,承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

  4谁来管?

  早在多年前,国土资源部曾经启动试点,在大兴西红门等地试点集体建设用地使用权流转。但毕竟和土地使用权流转不同,集体土地上建设的租赁住房管理需要更精细。

  《方案》内容显示,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

  5集体用地建租赁房不得占用耕地

  国土资源部相关负责人表示,此类项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。

  据了解,试点城市需要于2020年底总结试点工作。相关负责人表示——

  希望通过改革试点,到2021年年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

  利用集体建设用地建设租赁住房试点方案

  利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。按照中央有关精神,结合当前管理工作实际,制定本试点方案。

  一、总体要求

  (一)指导思想。

  全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照党中央、国务院决策部署,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建购租并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

  (二)基本原则。

  把握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。

  保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。

  坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

  提高服务效能。落实“放管服”要求,强化服务意识,优化审批流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。

  (三)试点目标。

  通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

  (四)试点范围。

  按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建厦门市,河南郑州市,湖北武汉市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市),开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  除北京、上海外,由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案,报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。

  二、试点内容

  (一)完善试点项目审批程序。

  试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度,推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇住房规划设计有关规范。

  (二)完善集体租赁住房建设和运营机制。

  村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

  (三)探索租赁住房监测监管机制。

  集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序。

  (四)探索保障承租人获得基本公共服务的权利。

  承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

  三、组织实施

  (一)加强组织保障。

  国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作,制定试点工作规则和组织实施方案,建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合,稳妥有序推进试点。

  (二)推进试点实施。

  1.编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案,经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

  2.试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导,及时研究解决试点中存在的问题。

  2019年11月,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估,形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。

  2020年底前,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作,总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。

  (三)强化指导监督。

  各地区各有关部门要按照职责分工,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行。要加强分类指导,尊重基层首创精神,健全激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时纠偏。

  (四)做好宣传引导。

  试点地区要加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。

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